kolumn

Fastigheternas värde påverkas mest av megatrender

Pensionsbolag har på senaste tiden stolt kunnat visa upp fina siffror på sin fastighetsportföljs värdeökning, men värdeökningen är inte fastighetschefernas förtjänst utan urbaniseringens.

Enligt FN:s rapport har städerna i världen vuxit sammanlagt med 500 miljoner människor per årtionde sedan 1950-talet och samma takt väntas fortsätter framöver. Detta betyder att vi bör bygga upp mot 2 miljarder nya hem i hela världen de kommande 20 åren. I Finland syns urbaniseringen främst i huvudstadsregionen, dit ca 17 000 människor årligen flyttat under hela 2000-talet. I huvudstadsregionen bor för närvarande cirka 1,4 miljoner människor och enligt uppskattningar kommer befolkningen att öka till över 2 miljoner tills 2050. Urbaniseringen är således ett faktum.

VVT utgav i fjol en utredning där man konstaterar att det bör byggas 13 000 bostäder årligen i huvudstadsregionen, men under 2000-talet har man uppnått detta endast de två senaste åren. Vi har således ett kroniskt underskott på ca 30 000–50 000 lägenheter i Helsingfors, Esbo och Vanda området. Detta tillsammans med urbaniseringen har bidragit till att bostädernas pris stigit i huvudstadsregionen med 10 procent från år 2010, trots att det ekonomiska läget varit osäkert under den här tiden.

Ännu viktigare än husbolagets skick, är att hålla koll på det ekonomiska läget i världen och nationellt. Det som främst påverkar bostadspriserna är hur det går för gemene man. Hur är det med köpkraften och arbetslösheten, hur ser låneläget och räntenivån ut, men framför allt var vill personen bo? Ser man på Finland så är huvudstadsregionen överlägsen etta på alla dessa punkter. Tillväxtcentrumen får kämpa hårt för att bibehålla sin attraktion bland befolkningen. Grunden för att vara en attraktiv stad bygger bl.a. på arbetsplatssituationen, aktivitetsutbudet (kultur & sport), universitet och annan utbildning, men också en trygg närmiljö. I urbaniseringens skugga ser glesbygdens framtid mycket dyster ut, ur en fastighetsinvesterares synvinkel. Trots att huvudstadsregionen är den intressantaste marknaden, bör man komma ihåg att huvudstadsregionen inte konkurrerar bara nationellt utan också internationellt och speciellt med de andra huvudstäderna i Skandinavien och Baltikum.

Den senaste trenden jag sett bland pensionsbolagens fastighets investeringar är fastighetsutveckling, där man, själv eller tillsammans med en sakkunnig, bygger en fastighet eller bygger om en kontorsbyggnad till lägenheter och antingen hyr ut eller säljer bostäderna. På det här sättet gör man själv värdeökningen i fastigheten. Den andra trenden man ser, och som jag och vi på ICON Fastighetsfonder tror på, är att vi i framtiden måste bygga mer energisjälvförsörjande fastigheter där man utnyttjar digitaliseringen bättre samt att man beaktar fastighetens hela livscykel i planerings och byggskedet.

Framöver är det viktigt att hålla koll på megatrenderna i värden. Folk vill bo i ekologiska och smarta byggnader som finns i trygga städer där det finns gott om utbildningsmöjligheter, arbetsplatser och nöjen.

Markus Havulehto Kolumnisten är vd för Icon Fastighetsfonder